Il rialzo dei costi di finanziamento sta mettendo sotto pressione il mercato immobiliare commerciale europeo. Rende più difficile rifinanziare i debiti e spinge alcuni investitori a rinegoziare gli accordi con sconti del 10% o più, secondo investitori, banchieri e agenti. I rendimenti dei titoli di Stato sono saliti ai massimi da anni in Europa e a livello globale, e questo aumenta il costo del denaro per i settori più sensibili ai tassi, come quello immobiliare.
Nel terzo trimestre i volumi di compravendita di immobili commerciali in Europa sono scesi a 43 miliardi di euro, il livello più basso in tre anni, secondo i dati diffusi oggi da Msci. Da inizio anno il calo è del 3% rispetto a un 2025 già debole, mentre le vendite di uffici sono scese al livello minimo dalla crisi finanziaria del 2009.
La flessione ha colpito alcuni dei maggiori operatori. Questa settimana Dws, la società di gestione di Deutsche Bank, ha limitato temporaneamente i rimborsi da un fondo immobiliare. Vonovia, il maggiore proprietario di immobili residenziali in Germania, ha dichiarato che i tassi più alti danneggiano le transazioni e che rivedrà l’attività di sviluppo. In Gran Bretagna Land Securities e British Land hanno sospeso progetti a Londra per oltre un miliardo di sterline. Blackstone, il maggiore investitore mondiale nel settore, ha detto con i conti trimestrali che i tassi più alti hanno rallentato la crescita degli attivi in Europa e nel residenziale multifamiliare statunitense, ma si aspetta una ripresa nel tempo.
Sempre più spesso le vendite vengono rinegoziate prima della chiusura, una pratica detta “re-trade”, per riflettere il maggiore costo del debito. Secondo dirigenti di M&G il taglio dei prezzi è del 2-3%, ma gli sconti possono superare il 10%, ha riferito il manager di un altro sviluppatore britannico.
Il rialzo dei tassi, legato al conflitto in Medio Oriente e ai timori sull’inflazione, ha reso i rifinanziamenti più costosi e ha reso i finanziatori più prudenti sulla leva. Secondo i consulenti sul debito di CBRE e JLL, i finanziamenti restano però disponibili per la maggior parte degli immobili. Chris Gow, responsabile del debito e della finanza strutturata di CBRE per l’Europa, ha osservato che negli ultimi sei anni ogni anno ha avuto il suo “cigno nero”, aggiungendo che finanziatori e debitori sono diventati più resilienti.
Il nodo del debito in scadenza è noto da tempo. Secondo uno studio della Bayes Business School del luglio 2025, solo in Germania circa 260 miliardi di euro di debito immobiliare andavano rifinanziati nei tre anni successivi, con un divario di finanziamento stimato da Kpmg in 77 miliardi entro il 2028. Secondo un’analisi di Drooms del 27 ottobre, le proroghe dei prestiti stanno ritardando un’ondata più ampia di vendite di crediti deteriorati, ma l’avvicinarsi delle scadenze aumenta la pressione su finanziatori e proprietari, con quote di crediti deteriorati in crescita in Germania e Francia.
Didascalia: Mercato immobiliare di Nick Youngson CC BY-SA 3.0 Pix4free
