A fronte di una crisi abitativa ormai strutturale e di un ricorso sempre più frequente agli affitti brevi da parte dei proprietari, la Commissione europea tenta di fornire risposte con l’Affordable Housing Act, il primo quadro legislativo comune pensato per consentire a Stati e città di agire nelle aree maggiormente colpite dalla crisi abitativa.
In base ai dati della Commissione UE, in dieci anni gli affitti sono aumentati del 59% a Berlino, del 75% a Madrid e del 103% a Lisbona. Una corsa dei prezzi che in molte città europee sta rendendo sempre più difficile per infermieri, insegnanti, poliziotti, studenti e giovani vivere nei luoghi in cui lavorano o studiano. Secondo l’ultimo Eurobarometro citato dalla Commissione, oltre la metà degli abitanti delle città considera ormai l’accesso alla casa un problema immediato e urgente. Per Bruxelles la crisi abitativa non ha soltanto una dimensione sociale, ma incide anche sulla competitività europea, perché ostacola la mobilità dei lavoratori e degli studenti.
Come sottolineato dalla Commissione UE, l’obiettivo non è trasferire a Bruxelles le competenze sulla politica abitativa, che resteranno nazionali, regionali e locali, ma fornire maggiore certezza giuridica alle autorità che intendono limitare alcuni utilizzi degli immobili quando questi contribuiscono a ridurre l’offerta di case disponibili per i residenti.
“Una casa non dovrebbe essere principalmente una merce sul mercato. Avere una casa è un diritto umano”, ha affermato in conferenza stampa a Bruxelles il commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia abitativa, Dan Jørgensen. “Siamo in una crisi abitativa. Dobbiamo agire”, ha aggiunto, sottolineando come in molte città “gli affitti a breve termine siano parte del problema”. Jørgensen ha comunque precisato che Bruxelles “non è affatto contraria agli affitti brevi in quanto tali”, ricordando che possono rappresentare una fonte di reddito e favorire il turismo. Il problema, ha spiegato, nasce quando la loro diffusione “spinge le persone comuni fuori dalle loro case” e contribuisce ad aumenti dei prezzi “totalmente inaccettabili”.
Il commissario ha insistito anche sulle conseguenze sociali della crisi. L’aumento dei costi degli alloggi, ha osservato, impedisce spesso a “infermieri, insegnanti e agenti di polizia” di vivere nei luoghi in cui lavorano, mentre per molti giovani significa ritardare l’uscita dalla casa dei genitori, la formazione, l’ingresso nel mercato del lavoro o la possibilità di mettere su famiglia. “Probabilmente una soluzione unica non va bene per tutti”, ha però avvertito Jørgensen. “Non spetta a noi decidere da Bruxelles”, ha aggiunto, chiarendo che la Commissione intende fornire un quadro giuridico comune, lasciando poi a Stati e città la scelta degli strumenti da adottare.
La vicepresidente esecutiva della Commissione Teresa Ribera ha posto l’accento soprattutto sulla necessità di dare alle amministrazioni locali maggiori certezze dal punto di vista legale. Le seconde case, ha spiegato, continueranno ad avere un ruolo importante nell’Unione europea, ma esistono aree nelle quali “i giovani non possono lasciare la casa dei genitori prima dei 35 anni” oppure dove le persone “non possono vivere dove lavorano” perché gli alloggi non sono più accessibili.
“Ci sono cittadini normalissimi che non hanno accesso a qualcosa che è fondamentale per la vita quotidiana”, ha sottolineato Ribera. Molti sindaci e consigli comunali, ha ricordato, hanno già adottato misure diverse per affrontare il problema, osservando però che in molti casi tali azioni sono state contestate nei tribunali. Proprio per questo, secondo la vicepresidente, “è necessario un quadro giuridico”.
Ribera ha insistito sul principio di proporzionalità come criterio centrale dell’intervento europeo. “Offriamo certezza del diritto, sia per i sindaci sia per i proprietari e, in futuro, anche per gli sviluppatori”, ha spiegato. La scelta delle misure dipenderà dalla durata e dall’intensità della pressione abitativa che caratterizza una determinata zona. “In questa Commissione ci eravamo presi l’impegno di fornire una risposta, una soluzione e uno strumento per poter rispondere a questa sfida”, ha aggiunto.
Rispondendo a una domanda sulle garanzie giuridiche offerte alle autorità locali per evitare nuovi contenziosi sulle restrizioni alla proprietà privata, Ribera ha ribadito che le seconde case continueranno a far parte del mercato europeo, ma che le amministrazioni devono poter intervenire nei territori sottoposti a particolare pressione. “Un consiglio comunale può definire zone residenziali per uso primario”, ha spiegato. Il problema, ha aggiunto, è particolarmente evidente nelle città dove esiste “una percentuale altissima di case inabitate” e dove occorre “trovare il modo di permettere a queste comunità di poter accedere ad abitazioni economicamente abbordabili”.
Un quadro europeo per le aree sotto pressione abitativa
Il cuore della proposta è la creazione, per la prima volta, di un quadro europeo comune per valutare le misure nazionali e locali che incidono sul mercato unico ma che hanno l’obiettivo di proteggere la disponibilità e l’accessibilità degli alloggi. Saranno comunque le autorità competenti a decidere se intervenire e quali strumenti utilizzare, nel rispetto del principio di sussidiarietà.
La Commissione propone innanzitutto una metodologia comune per individuare le cosiddette “aree sotto pressione abitativa”. In queste zone, le autorità potranno introdurre restrizioni sull’utilizzo delle abitazioni, ad esempio nei confronti degli affitti brevi o degli immobili lasciati vuoti, ma dovranno dimostrare che tali fenomeni contribuiscono effettivamente alla crisi locale e che gli interventi adottati siano mirati, necessari e proporzionati.
Il capitolo più delicato riguarda proprio gli affitti a breve termine. In base alla proposta di Bruxelles, prima di introdurre limitazioni le amministrazioni dovranno dimostrare che queste attività abbiano prodotto un impatto negativo significativo sulla disponibilità o sui prezzi degli alloggi per almeno tre anni e che misure meno restrittive non sarebbero sufficienti a risolvere il problema. Le restrizioni dovranno inoltre concentrarsi sulle attività che sottraggono effettivamente immobili al mercato residenziale di lungo periodo, soprattutto quando assumono una dimensione frequente o commerciale.
Le autorità dovranno anche applicare pienamente il regolamento europeo sugli affitti brevi, comprese le regole sulla registrazione degli immobili e sulla rimozione degli annunci non conformi, utilizzando, ove disponibili, i dati raccolti attraverso quel sistema per giustificare eventuali restrizioni.
La Commissione non limita però l’intervento agli affitti turistici. Il nuovo quadro copre anche misure relative all’acquisto e all’utilizzo degli immobili residenziali, comprese quelle dirette a ridurre il numero di seconde case o delle abitazioni lasciate vuote per lunghi periodi.
Jørgensen ha ricordato, a questo proposito, che “ci sono città dove a volte il 20 o il 30% delle abitazioni è vuoto”. In contesti nei quali l’offerta abitativa è già insufficiente, ha spiegato, è legittimo che le autorità locali vogliano intervenire. Tra le misure possibili ha citato la possibilità di riservare nuove abitazioni ai residenti principali, limitare i periodi prolungati di mancato utilizzo degli immobili o introdurre condizioni di residenza principale, ribadendo però che Bruxelles non intende rendere obbligatoria nessuna di queste soluzioni.
Anche in questo caso Bruxelles introduce alcuni limiti a tutela dei proprietari e degli investitori. Le condizioni relative all’acquisto degli immobili non potranno essere applicate retroattivamente, dovranno essere previste adeguate disposizioni transitorie e le misure contro gli immobili inutilizzati dovranno tenere conto dei periodi di mancata occupazione giustificati.
L’obiettivo dichiarato è evitare interventi generalizzati e permettere invece misure costruite sulla situazione specifica di ciascun territorio, basate su dati verificabili e sottoposte a revisioni periodiche. Allo stesso tempo, qualsiasi politica di restrizione dell’utilizzo degli immobili dovrebbe essere accompagnata da misure per aumentare l’offerta di nuove abitazioni.
Alla proposta legislativa è affiancata anche una raccomandazione sull’accessibilità e sull’offerta abitativa nelle aree sotto pressione. Bruxelles invita le amministrazioni ad accelerare la pianificazione urbanistica e il rilascio delle autorizzazioni per nuove costruzioni, ristrutturazioni e riconversioni di edifici esistenti, oltre a favorire nuovi investimenti. Bruxelles propone inoltre la creazione di specifici Housing Acceleration Plans, attraverso i quali concentrare gli interventi nelle aree dove la carenza di abitazioni è più grave.
L’Affordable Housing Act rappresenta uno dei pilastri del più ampio European Affordable Housing Plan, insieme alle nuove regole europee sugli aiuti di Stato per l’edilizia accessibile e alla Strategia europea per la costruzione di alloggi. Il piano punta contemporaneamente ad aumentare l’offerta di case, mobilitare investimenti pubblici e privati e ridurre tempi e costi di costruzione e ristrutturazione. La proposta passa ora al Parlamento europeo e al Consiglio, che dovranno negoziarla attraverso la procedura legislativa ordinaria.
