La costa mediterranea dell’Egitto, finora meta quasi esclusiva dei villeggianti egiziani nei mesi estivi, è al centro di una serie di progetti da decine di miliardi di dollari che sviluppatori e fondi sovrani del Golfo contano di trasformare in una destinazione internazionale aperta tutto l’anno. Lo racconta un’inchiesta del Financial Times, secondo cui il successo dipenderà dalla capacità di attirare turisti e acquirenti stranieri oltre la breve stagione estiva e dal rischio che progetti urbani di questa portata non seguano i piani.
Fino a pochi decenni fa, spiega il quotidiano, chi percorreva la strada da Alessandria verso ovest incontrava deserto, case beduine in pietra e sacrari dei soldati caduti nella seconda guerra mondiale prima di arrivare a Marsa Matruh, a circa 260 chilometri. La zona è poi diventata la meta estiva dei più benestanti tra gli egiziani, con comunità recintate e prezzi tali da valere al tratto occidentale il soprannome di “costa del male”. Mentre le località del Mar Rosso come Sharm el-Sheikh e Luxor attirano da tempo visitatori stranieri, questa fascia di litorale si è rivolta quasi solo al mercato interno.
I grandi progetti
Il più grande è Ras el-Hekma, dove Abu Dhabi ha sottoscritto nel 2024 un accordo da 35 miliardi di dollari, il maggiore investimento estero nella storia dell’Egitto. Secondo l’accordo ufficiale, 24 miliardi sono stati versati per i diritti di sviluppo dell’area e 11 miliardi derivano dalla conversione di depositi emiratini presso la banca centrale. Lo sviluppatore principale, Modon Holding, ha indicato un sito di circa 40.600 feddan, con struttura turistica, porto turistico, aeroporto, zone franche e 310.000 abitazioni per una popolazione finale di 2 milioni di persone. Modon ha di recente assegnato a una società mista di due imprese egiziane un contratto da 200 milioni di dollari per una fase dell’area Wadi Yemm.
Il secondo progetto è quello di Alam el-Roum, affidato nel 2025 a Qatari Diar, braccio immobiliare del fondo sovrano del Qatar. L’accordo prevede, secondo fonti governative egiziane, un pagamento di 3,5 miliardi per i terreni e investimenti in natura per altri 26,2 miliardi, per un valore complessivo di 29,7 miliardi. Il terzo è SouthMED, da 21 miliardi, sviluppato dalla società egiziana Talaat Moustafa Group insieme allo Stato e presentato nel 2024 con una campagna in inglese con l’attore Sylvester Stallone. Per tutti e tre sono in corso costruzione e vendite sulla carta delle prime fasi. Il governo egiziano ha investito a sua volta in strade, aeroporti e nella città di New Alamein, pensata per la residenza stabile.
Dalla stagione breve all’anno intero
Il modello attuale si regge su una finestra molto breve. A giugno aprono ristoranti e negozi di lusso per i vacanzieri, ma quasi tutto viene chiuso a metà settembre. Per cambiare questo ciclo, secondo gli analisti citati dall’FT, servono nuovi mercati: Moataz Sedky, direttore generale della società turistica Travco Holidays, ritiene che nella regione stiano emergendo i visitatori del Golfo e i turisti europei, e che per prolungare la stagione servano più hotel, voli di linea tutto l’anno, centri congressi e strutture sportive. Sedky avverte che una destinazione aperta tutto l’anno non deve vendere in gennaio lo stesso prodotto di luglio, puntando d’inverno su sport, conferenze e turismo culturale.
Un esempio dei risultati possibili è Marassi, il resort di Emaar con 6,5 chilometri di lungomare, 8.000 abitazioni e 12 hotel di lusso, dove una notte in alta stagione può costare oltre 1.000 dollari. Il fondatore di Emaar, Mohamed Alabbar, afferma che a fine agosto il 65% delle presenze negli hotel era di non egiziani, quasi tutti provenienti dal Golfo. Solo il 10-15% delle unità abitative è stato però venduto a cittadini del Golfo, e Alabbar vede in questo un segno di mercato ancora poco esplorato. Per allungare la stagione ha mantenuto aperti tre hotel tutto l’anno e imposto ai negozi della marina di restare aperti a ottobre, minacciando di non rinnovare i contratti: secondo il suo racconto, tutti i commercianti tranne uno hanno rispettato la richiesta.
Anche i complessi già esistenti potrebbero beneficiare dei nuovi insediamenti. Ahmed Badrawi, vicepresidente esecutivo dello sviluppatore Marakez, che sta realizzando il resort Ramla accanto a Ras el-Hekma, conta sulla vicinanza a una futura città con servizi e occupazione per tutto l’anno. Secondo la società di consulenza The Board Consulting, nel 2025 le vendite immobiliari sulla costa nord hanno superato i 10,4 miliardi di dollari, collocandola al secondo posto in Egitto dopo il Cairo orientale.
I rischi
Molti economisti hanno letto gli investimenti di Abu Dhabi e del Qatar come operazioni di sostegno alle finanze dell’Egitto, fortemente indebitato, e come un aiuto a ottenere i prestiti del Fondo monetario internazionale. Questa lettura ricorre anche in analisi egiziane: Manassa ha sottolineato i rischi di vendere terreni per servire il debito, osservando che per Ras el-Hekma sono stati trasferiti al bilancio generale circa 10,7 miliardi di dollari dai proventi, mentre per Alam el-Roum non risulta ancora un trasferimento paragonabile.
Anche gli operatori ammettono vulnerabilità. Omar El-Shenety, banchiere d’investimento e socio di Zilla Capital, ritiene che l’arrivo degli sviluppatori del Golfo possa essere decisivo, perché sono nomi noti ai cittadini del Golfo, che dovrebbero diventare acquirenti importanti, ma riconosce che resterà una esposizione ai rischi economici e geopolitici della regione. Sedky descrive la costa nord come una “destinazione in transizione”. Sul piano locale, Arab News ha riferito a fine luglio di una disputa a Marassi sull’introduzione di tariffe per l’accesso ad alcune spiagge e di un sistema elettronico di controllo degli ingressi, che ha riaperto il dibattito tra investimenti privati e accesso pubblico al mare.
